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采取預收款方式銷售開發產品如何 預繳稅金
來源: | 作者:谷建華 馬麗君 | 發布時間: 2020-07-06 | 975 次瀏覽 | 分享到:
某房地產開發企業的項目位于某地級市,2017年6月成立,2018年5月取得《商品房預售許可證》,2018年6月至12月,銷售普通住宅預收賬款賬目反映含稅收入為2,420萬元。


某房地產開發企業的項目位于某地級市,20176月成立,20185月取得《商品房預售許可證》,20186月至12月,銷售普通住宅預收賬款賬目反映含稅收入為2,420萬元,但《房地產預售合同》約定的含稅價款為6,710萬元,2018年《利潤表》(未計提稅金及附加)反映利潤總額為-170萬元,實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅為51.92萬元,該企業計稅毛利率為20%,增值稅預征率為3%,土地增值稅預征率為2%,假如不考慮其他因素,如何計算預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅?

一、  增值稅

(一)     按實際收到的預收款計算

應預繳增值稅=2,420÷(1+10%)×3%

=2,200×3%=66(萬元)

(二)     按合同約定的價款計算

應預繳增值稅=6,710÷(1+10%)×3%

=6,100×3%=183(萬元)

二、  土地增值稅

(一)     按應稅收入不含增值稅銷項稅額計算

應預繳土地增值稅=2,200×2%=44(萬元)

(二)為方便納稅人,按不含預繳增值稅稅款計算

應預繳土地增值稅=2,420-66)×2%=47.08(萬元)

三、  企業所得稅

(一)按實際收到的預收款計算

1.特定業務納稅調整額的計算

A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》第23行“1.銷售未完工產品的收入”:第1列“稅收金額”為2,200萬元。第24行“2.銷售未完工產品預計毛利額”:第1列“稅收金額”為440萬元(2,200×20%)。第25行“3.實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅”:第1列“稅收金額”為51.92萬元。第22行“(一)房地產企業銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額”:第1列“稅收金額” 388.08萬元(440-51.92),第2列“納稅調整金額”為388.08萬元。

2.企業所得稅的計算

應納企業所得稅=388.08-170)×25%

=218.08×25%=54.52(萬元)

(二)按預售合同約定的價款計算

1.特定業務納稅調整額的計算

A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》第23行“1.銷售未完工產品的收入”:第1列“稅收金額”為6,100萬元。第24行“2.銷售未完工產品預計毛利額”:第1列“稅收金額”為1,220萬元(6,100×20%)。第25行“3.實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅”:第1列“稅收金額”為51.92萬元。第22行“(一)房地產企業銷售未完工開發產品特定業務計算的納稅調整額”:第1列“稅收金額”為1,168.08萬元(1,220-51.92),第2列“納稅調整金額”為1,168.08萬元。

2.企業所得稅的計算

應納企業所得稅=1,168.08-170)×25%

=998.08×25%=249.52(萬元)

四、  正確計算預繳稅金及稅法依據

1.   增值稅

根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第十條規定,一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳納增值稅。而不是按照合同約定的價款預繳增值稅。因此,第(一)種方法計算預繳增值稅66萬元是正確。

2.   土地增值稅

根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條規定,關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題:適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

土地增值稅應稅收入,可以選擇不含增值稅銷項稅額,也可以選擇不含預繳增值稅稅款,但后者比前者多預繳土地增值稅。上例中,后者比前者多交土地增值稅3.08萬元(47.08-44=3.08)。具體怎么選擇需要與當地稅務機關溝通。

3.企業所得稅

根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發【200931號)第六條規定,企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現,具體按以下規定確認:(二)采取分期收款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現。而不是按實際收到預收款確認收入的實現,因此,第(二)種方法計算繳納企業所得稅249.52萬元是正確的。

作者單位:河北中慶稅務師事務所有限公司

國家稅務總局邯鄲市叢臺區稅務局

載自《注冊稅務師》2020年第4


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